خلال عامي 2024 و2025، شهدنا تخفيضات أسعار الفائدة التي طال انتظارها من قبل البنك المركزي الأوروبي. وتوقع الكثيرون، عن حق، انخفاضًا سريعًا وحادًا في أقساط الرهن العقاري. ومع ذلك، ومع اقترابنا من بداية عام 2026، فإن الواقع مختلف تمامًا، ولا تزال تكاليف تمويل المنازل مرتفعة بشكل ملحوظ. لماذا اصطدمت وعود "التمويل الرخيص" بالواقع المرير للأسواق؟
لفهم هذا، نحتاج إلى الابتعاد عن السرد السطحي والنظر إلى آليات النظام المصرفي، وفهم الفرق الجوهري بين يوريبور ويوريرس.
يوريبور مقابل يوريرس: محركان مختلفان
بينما يتأثر سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية ( يوريبور ) (الذي يحكم قروض الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة) بشكل وثيق وسريع بقرارات السياسة النقدية للبنك المركزي الأوروبي بشأن أسعار الفائدة على الودائع، فإن مقايضة أسعار الفائدة باليورو ( يوري آي آر إس ) تخضع لمنطق أعمق. تُعد يوري آي آر إس المعيار المرجعي لقروض الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة ، وهي مرتبطة بسوق ما بين البنوك طويلة الأجل.
ببساطة: يعكس سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية (يوريبور) تكلفة المال اليوم ، بينما يعكس سعر الفائدة بين البنوك الأوروبية (يوري آي آر إس) التوقعات بشأن تكلفة المال غدًا وفي السنوات القادمة. والأسواق، في الوقت الراهن، بعيدة كل البعد عن الثقة بمستقبلنا الاقتصادي.
شهدت EurIRS ذروة، وذلك خلال السنوات العشر التالية:
سواء في سن الثلاثين،
كما أن سندات EurIRS لها آجال استحقاق مدتها 5 سنوات و20 سنة.
لماذا لا ينخفض سعر الفائدة على اليورو؟ العوامل الأربعة الرئيسية
على الرغم من تدخلات فرانكفورت، لا تزال معدلات ضريبة الدخل على أسعار الفائدة مرتفعة مقارنة بأدنى مستوياتها التاريخية في عام 2021. ويعود هذا "التجميد" التصاعدي إلى ديناميكيات هيكلية واضحة:
- مبدأ "ارتفاع الأسعار لفترة أطول": لقد استوعبت الأسواق الآن فشل البنك المركزي الأوروبي في خفض أسعار الفائدة بشكل حاد . وللحفاظ على استقرار التضخم عند هدفه البالغ 2%، سيتعين على أسعار الفائدة طويلة الأجل أن تبقى هيكلياً أعلى من عتبة 2%. لا توجد تخفيضات في الأفق.
- الجغرافيا السياسية والطاقة: تُبقي التوترات المستمرة في الشرق الأوسط على تقلبات حادة في أسعار النفط والغاز. وتُفاقم أوروبا، التي تعتمد بشكل كبير على الطاقة والواردات الخارجية، هذه المخاوف من خلال "خطر التضخم" المستمر الذي يُبطئ انخفاض أسعار الفائدة طويلة الأجل.
- عبء الدين العام: إن العودة إلى السياسات المالية التوسعية، الضرورية لتمويل الدفاع والبنية التحتية في دول رئيسية كألمانيا، تدفع عوائد السندات الحكومية إلى الارتفاع. ومن الطبيعي أن يتبع مؤشر أسعار الفائدة الأوروبي هذا التوجه للحفاظ على جاذبيته.
- ارتفاع علاوات المخاطر: يدفع عدم اليقين بشأن النمو الاقتصادي في أوروبا المستثمرين إلى المطالبة بعوائد أعلى لتأمين رؤوس أموالهم على المدى الطويل.
مفارقة متوسط العمر: عندما يكون سن الثلاثين أقل رعباً من سن العاشرة
ثمة تفصيل فني ربما يكون الأكثر إثارة للاهتمام في هذه المرحلة التاريخية، والذي تبرزه الرسوم البيانية الحالية أيضاً: فقد نما سعر الفائدة على سندات الخزانة الأوروبية لأجل 30 عاماً بنسبة أقل من سعر الفائدة على سندات الخزانة الأوروبية لأجل 10 سنوات . ومن المفارقات أن هذه الظاهرة الشاذة تُلحق الضرر بمن يسعون للحصول على قروض عقارية قصيرة الأجل.
لماذا يحدث هذا؟ على المدى القصير والمتوسط (عشر سنوات)، تُثقل المشاكل الطارئة كاهل الاقتصاد: التضخم الجامد، وصدمات الطاقة، والأزمات الجيوسياسية. لكن بالنظر إلى المستقبل على مدى ثلاثين عامًا، تلمح الأسواق قوة انكماشية هائلة: التراجع الديموغرافي . فأوروبا ذات الأغلبية الأكبر سنًا تستهلك أقل، وتحتاج إلى رأس مال أقل، مما يُبطئ النمو الهيكلي. ويُشكل التغير الديموغرافي ضغطًا خفيًا نحو الانخفاض على أسعار الفائدة طويلة الأجل للغاية.
التأثير على الاقتصاد الحقيقي
إن التداعيات الاقتصادية الكلية لهذا التوجه نموذجية لنظرية كينز، وللأسف، واضحة للعيان. فمع بقاء أسعار الفائدة قصيرة ومتوسطة الأجل – وهي آجال الاستحقاق التي تفضلها الطبقة المتوسطة – ثابتة، يواجه سوق العقارات خطر الركود، مما يجبر العائلات على تأجيل عمليات الشراء. ويعني انخفاض عدد المعاملات انخفاض عدد مواقع البناء وتراجع الصناعات المرتبطة بها. والأهم من ذلك، أن كل يورو إضافي يُدفع إلى البنك كفائدة يُعد، في الواقع، دخلاً يُخصم من الاستهلاك والاستثمارات الإنتاجية: وهو ترف لا تستطيع أوروبا ذات الناتج المحلي الإجمالي المتباطئ تحمله.
لذا، إذا استمرت أقساط الرهن العقاري في الارتفاع بشكل طفيف خلال الأشهر القادمة (ارتفاع طفيف، ولكنه يبقى ارتفاعًا)، فأنت الآن تعرف الأسباب. راقب ليس فقط البيانات الصحفية الصادرة عن البنك المركزي الأوروبي، بل أيضًا البيانات الاقتصادية الكلية الفعلية: فنمو السكان، والإنفاق العام، وتكاليف الطاقة ستحدد مدى تأثيرها على أقساط الرهن العقاري. للأسف، هناك اتجاهات لا تستطيع أي حكومة السيطرة عليها، على الأقل ليس في غضون بضعة أشهر.
المقال "الرهون العقارية، الوهم البصري لعام 2026: لماذا تبقى أسعار الفائدة الثابتة مرتفعة (ومفارقة الثلاثين عامًا)" مأخوذ من Scenari Economici .