يُعد سوق العقارات التجارية الأمريكية (CRE ، العقارات التجارية) واحدًا من أغنى الأسواق ، ولكن في وقت الأزمة المصرفية وارتفاع أسعار الفائدة ، فإنه يخاطر أيضًا بأن يكون سببًا لأزمة جديدة لا تتعلق فقط بالعقارات ، ولكن كما يقوم بتمويل الأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية والمشتقات ذات الصلة من خلال هيئة التحويل.
لماذا تكون المخاطر على العقارات التجارية أعلى منها على العقارات السكنية؟ ببساطة لأن المنزل المملوك للعائلات يمكن أن يعتمد على دخل أكثر استقرارًا لدفع الأقساط ، ولا يرتبط سداد الرهون العقارية بقضايا اقتصادية بحتة فحسب ، بل يرتبط أيضًا بالمسائل العاطفية ، مما يجعل التخلف عن السداد أقل احتمالًا. من ناحية أخرى ، ترتبط القروض العقارية التجارية ارتباطًا وثيقًا بالمنطق الاقتصادي: إذا لم يكن الرهن العقاري مناسبًا ، أو لم تكن هناك موارد ، فسوف يتوقف ببساطة عن سداده ، مما يؤدي إلى تعثره في السداد.
بمساعدة Ming Zhao ، نحاول شرح هذا السوق الذي قد يكون حاسمًا في الأشهر القادمة.
بشكل عام يمكننا تقسيم الدين إلى "منظم" و "غير منظم" ، الأول يتعلق بقطاع الائتمان ، والثاني خاص بالمستثمرين غير المنظمين ، وهو "Shadow Banking" الشهير
القيمة الإجمالية للعملة الأمريكية تساوي 20 تريليون دولار ، وهي قيمة كافية ، في حد ذاتها ، لجعل الأسواق ترقص.
يسعى المستثمرون إلى التخصص حسب أهدافهم الاستثمارية سواء كانت طويلة الأجل أو مضاربة. يتخصص المستثمرون في 3 استراتيجيات استثمار رئيسية:
- جوهر
- القيمة المضافة
- انتهازية
النوى:
- مخاطر منخفضة ، "دخل ثابت
- مناطق آمنة (مدينة نيويورك ، سان فرانسيسكو)
- احتلال ابتدائي مرتفع
- معدل العائد الداخلي المستهدف: 6-9٪
القيمة المضافة:
- مخاطرة متوسطة ، التركيز على "إعادة تقييم" الأصول
- يجب على المستثمر تنفيذ إجراءات تشغيلية (على سبيل المثال ، إجراء إصلاحات ، وزيادة معدل الإشغال).
- معدل العائد الداخلي المستهدف: 12-18٪.
انتهازية:
- مخاطرة عالية
- الأصل الأصلي يأتي غالبًا من حالات الأزمات ، مثل التخلف عن السداد.
- معدل العائد الداخلي المستهدف: 18 +٪
كيف تستثمر في CRE؟
1. يمكن للمرء شراء العقار وإدارته مباشرة (أو الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة) - مستثمر في رأس المال الاستثماري. الطريقة الأبسط والأكثر بديهية ، ولكنها ليست الأكثر استخدامًا ، لأنها أيضًا لا تسمح بتقسيم المخاطر
2. الحصول على قروض أو شرائها لشراء CRE من خلال أن تصبح مستثمرًا في الديون العقارية
3. الاستثمار في صندوق العقارات REIT ، أو صندوق الائتمان العقاري الذي يمتلك عقارات ، أو صندوق الرهن العقاري REIT ، وهو ائتمان يشتري قروض الرهن العقاري المرتبطة بالعقارات التجارية.
والآن دعونا نحلل الوضع الحالي والمشاكل المرتبطة به.
تكمن مشكلة نظام الائتمان المرتبط بـ CRE في أن الاستثمارات في هذا القطاع تتركز بشكل لا يصدق في عدد قليل من المشغلين. تمتلك البنوك الصغيرة 80٪ * من قروض الاستثمار العقاري البالغة 2.3 مليار دولار. إذا بدأت الإعدادات الافتراضية ، فإن هذه المؤسسات الصغيرة ستقفز مثل الفلين من زجاجة شمبانيا
كيف وصلت إلى وجهة النظر هذه؟ في عام 2022 ، شرعت البنوك الأمريكية في اندفاع محموم لشراء ائتمانات المستهلكين وائتمانات CRE. زاد الانكشاف على القروض من 4.8 مليار دولار إلى 5.3 مليار دولار ، أي أربعة أضعاف معدل السنوات السابقة!
لماذا؟ في 21 ، كانت المعدلات 0٪ والزيادات وشيكة. تعد العديد من قروض CRE بعوائد ذات معدل عائم. لذلك قامت البنوك بشراء كميات كبيرة لتأمين ربحيتها ضد رفع محتمل لسعر الفائدة
ماذا يحدث للمقرضين الذين استثمروا في CREs مع ارتفاع أسعار الفائدة؟ تأتي الأوراق المالية المرتبطة بـ CRE في نوعين فقط: سعر فائدة ثابت أو معدل عائم. أولئك الذين لديهم أسعار فائدة ثابتة يفقدون القيمة في حالة زيادة أسعار الفائدة. من ناحية أخرى ، أصبح سداد الأسعار المتغيرة أكثر صعوبة: في الواقع ، انخفض معدل إشغال العقارات التجارية إلى 66٪ ، وهو أقل بكثير مما كان عليه قبل كوفيد.
لذا فإن كريات الاستثمار العقاري تشكل قنبلة موقوتة حقيقية ضد البنوك الأمريكية المتوسطة والصغيرة. لذا فإن أزمة الائتمان لا تنشأ من العدم ، ولكن من تحديد مخاطر معينة لم يكن يُنظر فيها كثيرًا في السابق.
بفضل قناة Telegram الخاصة بنا ، يمكنك البقاء على اطلاع دائم بنشر مقالات جديدة من السيناريوهات الاقتصادية.
المقالة دليل موجز للاستثمار في العقارات التجارية: أي أن فهم بذور الأزمة القادمة يأتي من Scenari Economici .