انفجار أم انفجار داخلي؟ شهد سوق العقارات الفرنسي نموا قويا، على ما يبدو، لا يمكن إيقافه، حتى عام 2022. وقد تم تسهيل هذا الازدهار أيضا من خلال الائتمان السهل، الذي أدى إلى وقوع الأسر في جميع أنحاء جبال الألب في الديون بشكل كبير.
لإعطائك فكرة، هذا هو الدين الخاص الفرنسي كنسبة مئوية من الناتج المحلي الإجمالي:
وفي هذا الرقم الهائل، الذي يزيد بمقدار 100 نقطة عن الرقم الخاص الإيطالي، هناك أيضًا رقم هائل من القروض العقارية الفرنسية التي ساعدت في الماضي على إبقاء أسعار العقارات مرتفعة. ومع ذلك، إذا انخفضت أسعار هذه السلع، فسنشهد أيضًا انهيار نظام الائتمان الفرنسي.
لقد كانت العقارات في فرنسا بمثابة ضمان لمدة 50 عامًا، وكانت قيمتها تنمو دائمًا، بسرعة أكبر أو أقل، على الأقل حتى عام 2008 ( بيانات الاحتياطي الفيدرالي )
وكانت الأزمة المالية العالمية بمثابة المحطة الأولى، تلتها أزمة الديون الأوروبية، التي شهدت فترة ثابتة. أدى بدء سياسة سعر الفائدة الصفرية من قبل البنك المركزي الأوروبي إلى نمو جديد، لكن زيادة سعر الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي أدت إلى نهاية هذه الفترة الذهبية في عام 2022. فماذا سيحدث الآن؟
التحليل والتوقعات
بعد سنوات من النمو المستدام، شهد سوق العقارات الفرنسي تحولا واضحا بدءا من عام 2023 ، واستمر حتى الأشهر الأولى من عام 2024. وكان العامل الرئيسي هو الزيادة السريعة في أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، مما أدى إلى انخفاض كبير في القدرة الشرائية للأسر وتهدئة حماس المشترين.
متوسط أسعار العقارات في فرنسا حسب الإدارة (لو فيغارو)
وقد أدى ذلك إلى نتيجتين رئيسيتين:
- انهيار حجم المعاملات: كان هناك انخفاض كبير في عدد الصفقات في جميع أنحاء البلاد . وتشير تقديرات عام 2023 إلى تراجع بأكثر من 20% مقارنة بعام 2022، لتقل عن عتبة المليون معاملة سنويا، وهو مستوى لم نشهده منذ عدة سنوات.
- انخفاض متوسط الأسعار: بعد سنوات من الزيادات، بدأ متوسط الأسعار في جميع أنحاء البلاد في الانخفاض. ورغم أن الانخفاض لم يكن موحدا في كل مكان، فإن الاتجاه العام يتجه نحو الانخفاض. وفي نهاية عام 2023 وبداية عام 2024، كان هناك حديث عن متوسط انخفاض سنوي يبلغ حوالي -1.5% / -2%، ولكن مع اتجاهات أكثر وضوحًا في بعض المناطق.
ليس هذا فحسب: إن انخفاض المعاملات يمهد الطريق لمزيد من الانخفاض في الأسعار: إذا لم تكن هناك مبيعات، فهذا يعني أن السوق مغلق، لأن العرض والطلب لا يلتقيان، ولكن عاجلاً أم آجلاً سيتعين على البائعين البيع، وقبول أسعار أقل.
سوق باريس
وقد تأثرت باريس، التي كانت تاريخياً واحدة من أكثر الأسواق ديناميكية وباهظة الثمن، بشكل خاص بالتصحيح. وقد وصلت الأسعار في العاصمة إلى مستويات عالية جداً، مما جعل الوصول إلى العقارات أمراً صعباً حتى قبل ارتفاع الأسعار.
- الأسعار: كان هناك انخفاض واضح في الأسعار في باريس مقارنة بالمعدل الوطني. تشير مصادر مختلفة إلى انخفاضات سنوية تتجاوز 5-7٪ بين بداية عام 2023 وبداية عام 2024. وفي بعض المناطق، انخفض متوسط سعر المتر المربع إلى ما دون العتبة الرمزية البالغة 10000 يورو.
- الأحجام: انخفضت المبيعات أيضًا بشكل ملحوظ، مع إطالة فترات المبيعات.
منزل في باريس
ومن المفترض أن يؤدي تحسن ظروف الائتمان إلى استقرار سوق العقارات ، ولكن بقيم أقل. 2025 سيكون سوق استقرار وليس نمو، في انتظار رؤية ما سيقوله الاقتصاد، وخاصة للأغنياء
المدن الكبرى (باستثناء باريس)
وأظهرت المدن الفرنسية الكبرى الأخرى (مثل ليون ومرسيليا وبوردو وتولوز ونانت وليل) اتجاهات مماثلة، على الرغم من وجود اختلافات محلية :
- الاتجاه العام: شهدت معظم المدن الكبرى تباطؤًا في المعاملات واستقرارًا أو انخفاضًا في الأسعار. تميل المدن التي شهدت أقوى الزيادات في السنوات السابقة (مثل بوردو أو ليون) إلى تجربة تصحيحات أكثر وضوحًا.
- مقاومة الانكماش المتغيرة: قد تظهر بعض المدن قدرًا أكبر من المرونة بسبب عوامل اقتصادية محلية محددة أو استمرار الطلب القوي في قطاعات معينة. ومع ذلك، كان تأثير الزيادة في تكاليف التمويل واسع النطاق. غالبًا ما يختلف متوسط انخفاض الأسعار السنوي في هذه المدن اعتمادًا على الموقع المحدد.
من الواضح أنه يتعين علينا بعد ذلك تقييم المدن الفردية، ولكن يمكننا أن نقول بأمان أن هذه المدن كانت أقل تأثراً من باريس بسبب الزيادة في المعدلات ويمكن أن تستقر عند مستويات أعلى.
منزل في الريف الفرنسي
القرى الصغيرة والمناطق الريفية
وقد شهدت المناطق الريفية والبلدات الصغيرة فترة من الاهتمام القوي في أعقاب جائحة كوفيد-19، حيث يبحث الكثير من الناس عن مساحة أكبر ومساحات خضراء.
- التباطؤ: هذه المناطق أيضًا ليست محصنة ضد التباطؤ العام. ارتفاع الأسعار يضرب المشترين في كل مكان.
- تصحيح أكثر اعتدالا: ومع ذلك، قد يكون تصحيح الأسعار أقل وضوحا مما كان عليه في المدن الكبيرة حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير. ولا يزال الطلب على المنازل ذات الحدائق أو التي تقع في مناطق أكثر هدوءًا قائمًا، لكنه يتراجع بسبب الصعوبات في الحصول على الائتمان. وفي بعض المناطق الريفية التي يرتفع فيها الطلب، قد تستقر الأسعار ببساطة بدلاً من أن تنخفض بشكل كبير.
منزل في جنوب فرنسا
الأسعار حسب المناطق الجغرافية (الاتجاهات العامة)
- إيل دو فرانس (منطقة باريس): بالإضافة إلى باريس، تشهد منطقتها الحضرية الشاسعة ("التاجة الكبرى" و"التاجة الصغيرة") أيضًا انخفاضًا في الأسعار، على الرغم من أنها أقل وضوحًا بشكل عام من العاصمة نفسها.
- ساحل المحيط الأطلسي والبحر الأبيض المتوسط: تشهد هذه المناطق، التي تحظى بشعبية كبيرة بالنسبة للمنازل الثانوية ولأولئك الذين يبحثون عن جودة الحياة، التباطؤ أيضًا. ويشهد ساحل البحر الأبيض المتوسط (PACA) وبريتاني/نوفيل-آكيتاين انخفاضًا في المعاملات وضغطًا هبوطيًا على الأسعار، خاصة بالنسبة للسلع الأقل جاذبية أو القديمة. ويرجع ذلك إلى معايير الطاقة العالية التي تتطلب تدخلات مكثفة.
- الشرق والشمال: مناطق مثل Grand Est أو Hauts-de-France تتبع الاتجاه الوطني، مع انخفاض في الأحجام والأسعار.
- المركز: قد تشهد المناطق الأقل ديناميكية انخفاضات أقل، لكن حجم المعاملات لا يزال يتناقص. ومع ذلك، فإن المناطق الأقل إشكالية لشراء منزل في فرنسا لا تزال قائمة
التغيير من 2023 وآفاق المستقبل
كان عام 2023 بمثابة نقطة تحول حقيقية ، حيث ظهر تأثير أسعار الفائدة بشكل كامل في السوق. وكان انخفاض الكميات الإشارة الأولى، تلاه بدء انخفاض الأسعار في النصف الثاني من العام.
الآفاق المستقبلية (نهاية 2024 – 2025):
- استقرار الأسعار: تشير التوقعات إلى احتمال استقرار أسعار الفائدة أو حتى انخفاضها بشكل طفيف خلال عام 2024/2025 من قبل البنك المركزي الأوروبي. وهذا يمكن أن يؤدي تدريجيا إلى تحسين إمكانية الوصول إلى الائتمان.
- استمرار التصحيح؟: يتوقع العديد من المحللين أن تستمر الأسعار في الانخفاض قليلاً أو الاستقرار خلال عام 2025، قبل أن تجد توازناً جديداً. لا نتوقع انهياراً، بل تصحيحاً تدريجياً.
- انتعاش الحجم؟: قد يؤدي تخفيف شروط الائتمان إلى انتعاش بطيء في أرقام المعاملات، لكن العودة إلى المستويات القياسية التي شهدناها في 2021-2022 غير مرجحة على المدى القريب. من المحتمل أن يتوقف التراجع، لكننا لن نعود إلى مستويات الطفرة.
- التفاوض: تحول السوق من "سوق البائع" إلى "سوق المشتري"، مع وجود مجال أكبر للتفاوض بالنسبة للمشترين.
باختصار، يمر سوق العقارات الفرنسي بمرحلة تصحيح بعد فترة طويلة من النشوة، ويرجع ذلك أساسًا إلى تغير ظروف التمويل. ويُنظر إلى عام 2024 على أنه عام انتقالي، مع احتمالات الاستقرار التدريجي أو التعافي البطيء بدءًا من نهاية العام أو في عام 2025، ويعتمد ذلك بشكل كبير على تطور أسعار الفائدة وثقة المستهلك.
بفضل قناة Telegram الخاصة بنا، يمكنك البقاء على اطلاع دائم بما يتم نشره من مقالات السيناريوهات الاقتصادية الجديدة.
المقال سوق العقارات في فرنسا: السقوط الرأسي أو الانتعاش يأتي من السيناريوهات الاقتصادية .