تحديد الفقاعات العقارية هو عمل صعب. بعد كل شيء ، كما يلاحظ نيك روتلي من Visual Capitalist ، على الرغم من أن الكثيرين منا "يتعرفون على الفقاعة عندما نراها" ، ليس لدينا دليل ملموس على أنها حتى تنفجر. وبحلول ذلك الوقت يكون قد فات الأوان.
الخريطة أعلاه ، استنادًا إلى بيانات مؤشر فقاعة العقارات في UBS ، تعمل كنظام إنذار مبكر ، حيث تقوم بتقييم 25 مدينة عالمية وتسجيلها بناءً على مخاطر الفقاعات. بالطبع هذا تقييم تقريبي ، لكن البيانات المقدمة يجب أن تكون مخيفة بالفعل ، اقتصاديًا واجتماعيًا.
من الصعب تقييم ما إذا كان سوق العقارات في فقاعة: من الضروري التنبؤ بتدفقات الدخل المستقبلية ومقارنتها بفرضيات الاستثمار الأخرى ، لذلك فهي بشكل عام وظيفة تنبؤية ومضاربة للغاية. ومع ذلك ، هناك عدد من المؤشرات المفيدة للغاية.
على سبيل المثال ، يعتبر فصل الأسعار عن الدخل المحلي والإيجارات بمثابة جرس إنذار شائع. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن تشير الاختلالات في الاقتصاد الحقيقي ، مثل الإسكان المفرط والإقراض ، إلى فقاعة في طور التكوين.
مع وضع هذا في الاعتبار ، ما هي الأسواق العالمية التي تشير إلى أكبر خطر لحدوث فقاعات عقارية؟
تعد أوروبا موطنًا لعدد من المدن المعرضة لخطر الفقاعات الشديد ، حيث تصدرت فرانكفورت القائمة هذا العام. شهد المركز المالي لألمانيا ارتفاعًا في أسعار المنازل الحقيقية بنسبة 10٪ سنويًا في المتوسط منذ عام 2016 ، وهو أعلى معدل في أي مدينة مصنفة.
توجد مدينتان كنديان أيضًا في منطقة الفقاعة: تورنتو وفانكوفر. في البداية ، ذهب ما يقرب من 30٪ من المشتريات في عام 2021 إلى مشترين يمتلكون عقارات متعددة ، مما يدل على أن الاستثمارات العقارية ما زالت حية وبصحة جيدة وربما مفرطة. على الرغم من الجهود المبذولة لتهدئة الانهاك في القطاع ، انتعشت الأسواق الكندية وواصلت مسيرتها الصعودية. في الواقع ، على مدى العقود الثلاثة الماضية ، كانت أسعار المساكن في كندا تنمو بأسرع معدلات النمو في مجموعة السبع.
على الرغم من الاضطرابات المدنية وعدم الارتياح بشأن السياسات الجديدة ، لا تزال هونغ كونغ تحتل المرتبة الثانية في هذا المؤشر. وفي الوقت نفسه ، تم تصنيف دبي على أنها "مقومة بأقل من قيمتها" وهي المدينة الوحيدة في المؤشر التي حصلت على درجة سلبية. انخفضت أسعار المساكن في السنوات الست الماضية وانخفضت الآن بنسبة 40٪ تقريبًا مقارنة بمستويات 2014. لسوء الحظ ، لا يشمل المؤشر المدن الصينية ، وإلا لكان لدينا مؤشر مثير للاهتمام أيضًا من منظور Evergrande.
فقاعات الملكية ثابتة في التاريخ ، على الأقل منذ القرن العشرين فصاعدًا تُقاس بطريقة علمية. لا تزال فقاعة فلوريدا عام 1925 مشهورة ، ويستمر هذا الاتجاه حتى اليوم ، على الرغم من أن وباء COVID-19 قد غير ديناميكيات أسواق العقارات.
فيما يلي معدلات النمو لعام 2021 حتى الآن والمقارنة مع السنوات الخمس الماضية.
لسنوات ، كان الارتفاع في أسعار المساكن في المراكز الحضرية مضمونًا تقريبًا مع انفجار البناء وكان الناس حريصين على العيش بأسلوب حياة حضري. تعمل خيارات العمل عن بعد وتوسيع نطاق المكاتب على تغيير معادلة القيمة بالنسبة للكثيرين ، ونتيجة لذلك ، ارتفعت أسعار المساكن في المناطق غير الحضرية بشكل أسرع من المدن لأول مرة منذ التسعينيات.
فقاعات العقارات ، التي يغذيها الائتمان في كثير من الأحيان ، تعرض سلامة أنظمة الائتمان للخطر. من وجهة النظر هذه ، يجب ألا توفر ألمانيا وكندا ليلة نوم هانئة.
بفضل قناة Telegram الخاصة بنا ، يمكنك البقاء على اطلاع دائم بنشر مقالات جديدة من السيناريوهات الاقتصادية.
المقال إن الفقاعات العقارية الرئيسية في العالم هي فقاعات أوروبية وليست إيطالية. تأتي القنبلة الموقوتة التي تم تجاهلها من ScenariEconomici.it .